政策变化能重振曼哈顿中城东区吗?

我们与康奈尔大学(Cornell University)合作，为曼哈顿中城东部社区的“升级分区”研究了一套新的城市政策建议。开云体育sports我们的目标是鼓励曼哈顿地区的建筑改造和社区再开发，尽管现有和即将建成的交通连接非常强大，但该地区目前的价值被低估了。

这项研究建立在布隆伯格政府2013年提出的修改中城东区分区法的建议之上，现任政府正在重新考虑该建议。我们的想法也建立在Gensler之前关于“Hackable 开云体育全站登录平台入口Buildings”的研究和设计探索的基础上，该研究专注于通过创造性的设计干预改造现有建筑以满足新用途和租户期望的潜力。

中城东区有潜力成为典范的中央商务区。尽管该地区目前存在着许多问题——陈旧的办公大楼平均使用年限为70年，78%的建筑使用年限为50年或以上，此外还有行人网络的挑战，过度拥挤的交通，缺乏开放空间，以及缺乏翻新和升级的资本投资——但如果采取正确的行动，它的未来是光明的。开云体育网上投注

它靠近中央车站，一个主要的当地和区域交通枢纽和建筑地标，使该地区特别适合开发。开云体育备用网址正在进行的“东区通道”(East Side Access)项目有望通过中央车站(Grand Central)更方便地从长岛和皇后区通勤，最终新增的第二大道地铁(Second Avenue Subway)都为该地区带来了重大机遇。从罗斯福岛的康奈尔科技到纽约大学亚历山德里亚生命科学中心，这里临近科技和生物技术产业的主要发展项目，这使得该地区未来有可能吸引类似租户的兴趣。开云体育网上投注

该地区面临的一个关键挑战是，现有建筑大部分都很老旧，但不是那种目前从创意和科技行业的租户那里收取高额租金的历史建筑或阁楼建筑。这些建筑经常受到低板板高度、紧柱间距和小窗户的挑战——这些都是它们时代的典型特征，也是传统改造方案的障碍，这些改造方案侧重于更开放、更灵活的工作场所

尽管中城东区现有建筑存量存在挑战，拆除并重建中城东区的每一栋建筑在经济上是不可行的。相反，我们必须找到新的方法来激励该地区现有建筑的复兴，以一种更经济和环境可持续的方式实现转型变革。开发通常是通过使用和转让未使用的容积率(FAR)——法规允许但现有建筑物不使用的建筑面积或“空气权”——来刺激邻近建筑物的发展。

该地区目前的分区法过于严格，无法以必要的规模和速度实现这一目标。小型建筑的普遍存在使得大型地块的组装和再开发极具挑战性，这反过来又使大规模再开发项目的机会变得很少，而当前的分区和发展政策和实践正是针对这些项目量身定制的。在建筑规模上，再开发通常需要戏剧性的干预，从而减少可用空间——例如，拆除楼层或增加中庭以增加天花板高度或自然光——这可能意味着收入损失和更大的未使用FAR。

其结果是在中城东部以未使用的FAR的形式提供了大量的开发机会。我们建议修改中城东部的分区和FAR转移策略，这将为那些需要便捷交通和便利设施的创意空间的公司提供绝佳的机会。开云体育备用网址这也将使建筑业主能够翻新现有的部分楼板，以创造更多的开放空间，对现有建筑实施智能和有趣的设计，并通过战略规划增加项目/使用的多样性。

允许建筑业主和开发商将FAR转移到其投资组合中的非相邻物业。在纽约市的政策中，将恢复或未使用的FAR转移到非相邻物业的能力具有优先级，这些政策指定“特殊区域”以释放开发机会，通常同时保留历史地标。这种策略目前适用于大中央街道，哈德逊广场也在使用。

创建一个FAR市场，通过它可以聚集、购买和出售空气权。这将扩大个体建筑层面的激励;通过建筑物翻新或重新定位而“回收”的未使用的空权和/或FAR可以在公开市场上出售。该市还将通过交易征税直接受益。

为愿意翻新现有建筑和公共领域的开发商提供激励措施。制定优先考虑建筑改造的政策不仅在地区层面上更具可持续性和可行性，而且还提供了激励公共领域改善的机会。应采取税收激励或奖金FAR，以换取基础设施和公共领域的改善。

现在是时候制定政策和激励措施，帮助中城东区发展成为一个充满活力的地区，反映出它已经拥有的重要位置和交通优势。开云体育备用网址我们希望利用这项研究与城市的政策制定者、建筑业主和开发商展开讨论，以实现这一目标。