我们能量化建筑对建筑价值的影响吗?

我们与南加州大学Sol Price公共政策学院研究生房地产项目主任Christian Redfearn博士合作，进行了一项统计分析，以测试建筑物的建筑师是否会对其市场租金率产生影响。我们通过比较“优质”建筑公司(指入选《建筑师》杂志前100名的建筑公司，其评选标准包括设计奖)设计的建筑与整个市场进行了测试。我们使用2011年6月从CoStar数据库中提取的8552处房产的数据进行了分析。我们的数据集包括以下美国主要大都市区的房产:亚特兰大、奥斯汀、巴尔的摩、芝加哥、达拉斯/沃斯堡、休斯顿、洛杉矶和内陆帝国、旧金山湾区和华盛顿特区。控制变量包括项目开发商、项目子市场、建筑大小、高度、等级、年龄、停车比例、LEED/能源之星评级和基本设施。

客户和建筑师通常认为设计的价值是无形的，因为它对资产定价的直接影响很难量化。决定租金的因素很多，包括位置、运营效率、设施和租户情况。租金也对房地产的供给经济学很敏感。尽管如此，房地产经济学家已经发表了关于房地产价值驱动因素的研究，包括能源效率等有形因素和设计等无形因素。这项研究有助于关于房地产价值驱动因素的学术对话，并检验设计与货币价值之间相关性的证据。

结果令人信服，表明顶级建筑公司设计的建筑在所有观察到的样本建筑中平均表现出3.8%的租金溢价。我们的分析显示，该效应的置信水平为99%，具有统计学意义。设计溢价也独立于与顶级开发商开发的物业(3.6%)和获得LEED或能源之星评级的物业(1.8%)相关的统计显著影响。

然而，当孤立地观察每个大都会统计区时，这些结果是不稳定的。虽然根据建筑位置和等级存在稳定的溢价，但对建筑师、开发商、LEED/能源之星评级、年龄、大小、高度和停车位的影响都是不稳定的。一些市场表现出设计溢价，而另一些则没有——尤其是洛杉矶市场，由优秀建筑师设计的甲级写字楼表现出稳定的溢价。

量化设计的价值是可以实现的。我们的研究结果显示了一些初步证据，表明建筑设计师和租金之间存在相关性，这表明在设定租金时，市场确实会选择顶级设计公司。

这个值很难直接量化。我们通过检验“零假设”来进行分析;在这种情况下，由顶级建筑公司设计的建筑并没有获得更高的租金。我们推翻了这一假设——表明存在价值——但需要更多的分析来量化这种价值。

地理因素使设计-价值方程变得复杂。我们观察到的溢价在我们研究的所有子市场中都是不正确的，这表明顶级架构师的价值在某些市场中更强，某些因素需要更多的研究。

多租户商业办公室的租金是在其直接的市场环境中设定的，可以根据街区和建筑物内的租约而有所不同。在位置上拥有更大粒度级别的设计溢价仍然是虚幻的。租金溢价也容易受到商业周期的影响，设计师和开发商应该在商业周期的各个阶段进行横断面分析。我们继续研究优秀设计的价值，利用我们通过调查和项目工作收集的专有信息，以及市场和建筑数据。