房地产的全球观点

Salesforce.com如何使其工作场所与战略目标保持一致?

福特鱼:我们在快速发展和创新，我们有很强的社会意识，所以我们的工作场所需要反映这一点。它也必须非常灵活，因为有这么多的变化和增长，我们不知道明天会带来什么。我们的工作场所需要非常合作，所以我们做了很多工作让人们走出他们的格子间，去社交。可持续性也很重要。

如何组织和管理如此庞大的全球业务?

FF:首先，与我们的员工保持密切联系，了解他们的需求，这样我们就能领先一步。我们从两个角度来解决这个问题——在高层次上，通过与经营业务的高管合作，以及通过我们的内部社交网络Chatter倾听其他人的意见。我们也利用我们在实地的人员来收集这些信息。我的团队包括一个财务组的代表和一个人力资源部的人。他们为公司的发展方向提供实时建议，所以我知道趋势是什么，也知道Salesforce.com将在哪些方面增员。开云体育信誉

Salesforce.com为什么要把办公地点设在市中心?

FF:在市中心选址是客户驱动的，但越来越多的是，这也是为了获得人才。我们的客户大多在大城市，所以我们把销售人员安排在他们所在的地方。人才方面的原因是，科技工作者希望待在大城市，而不是郊区。他们希望生活和工作的地方能享受到城市的所有文化和社会福利，他们不希望通勤时间长。

旧金山房地产面临哪些特殊的挑战?

FF:这是我们的家，所以我们非常致力于旧金山。我们现在在这里有5000多名员工，随着时间的推移，我们会有更多的员工。挑战在于，仅次于伦敦的旧金山是全球最热门的房地产市场。这里对人才的需求巨大，对房地产的需求也相当大。我们原计划在AT&T公园附近建一个新校区，但后来我们决定留在市中心。现在我们已经发展成一系列的建筑，我们在租赁未来5到7年的建筑方面非常有战略意义。意识到租金上涨很快，我们在过去两年里做了一些大动作，为我们的未来奠定了良好的基础。开云体育网上投注现在我们有一个垂直的城市校园，所有的城市设施就在开云体育sports我们门外。

把科技公司设在高层建筑里有什么优势吗?

FF:这有不可思议的优势。我们致力于在旧金山建立一个高层校园的想法，我们在伦敦和东京也在做同样的事情。这对我们来说很有意义，但你必须为人们提供接触彼此的方式。因为他们在不同的楼层，你必须有良好的垂直流通和公共区域，鼓励他们联系和分享。我们越来越多地在工作场所添加超出城市所能提供的功能——做一些让人们的生活更轻松的事情，比如“带狗上班”计划，放松或冥想的空间，甚至是基本的医疗服务。在我们的高层建筑中，公共空间从25%增加到50%以上。

您在世界各地的中心办公室与您在旧金山的办公室受到不同的对待吗?

FF:就物理外观而言，中心办公室并没有本质上的不同。越来越多地，我们计划不分配座位和大量的协作空间。我们还在主要城市建立了有吸引力的客户简报中心。他们配备了最新的技术，所以我们可以帮助我们的客户了解我们是一家公司，我们为他们提供什么。

我们有意为我们的全球办公室设定严格的设计标准，否则我们就无法改变或发展。我们所有的空间在颜色和品牌方面都有相同的外观和感觉，但我们鼓励人们在每个项目中尝试新事物。在美国之外，我们还希望对文化规范保持敏感。例如，在亚洲，座位和人们的工作方式有更多的等级制度，所以我们想要尊重这一点。

您如何组织和管理您的全球房地产资产?

马克McCord-Amasis:我们刚刚在GSK经历了一次结构性变革，创建了一个“房地产塔”，旨在像房东一样管理公司的房地产资产，本质上是真正管理资产的整个生命周期。

我们分为三个地区:美洲、欧洲-中东-非洲和亚太地区。每个区域都有资产经理、风险经理、项目交付和总体规划经理。

这些地区有增长吗?

MM:是的，从制药行业的角度来看，新兴市场有很大的增长。随着我们商业市场份额的增加，我们正在亚太和拉丁美洲地区扩大我们的足迹。在成熟市场，增长要么相对缓慢，要么在下降。如果有的话，我们正在向下管理我们的资产，以提高效率和有效利用。

当你在国际上扩张时，你如何适应当地文化?

MM:我们试图取得平衡。我们不一定要在全球各地创造不同的外观和感觉。我们试图尽可能地标准化——到处都是相同的GSK外观和感觉。我们有一个标准的工作场所模式，叫做“智能工作”(Smart Working)，随着它的推广，我们将文化差异纳入了这个框架。有些事情是没有商量余地的，比如不分年级，不分配或分配办公室，办公桌空间至少以10人对8张桌子的比例共享。然而，会议室的数量、安静的房间、专用于软座和设施的区域以及环境图形都经过了适应当地文化的调整。这确保你无论在孟加拉国、莫斯科还是哥斯达黎加，都能知道自己在葛兰素史克。

智能工作模式是如何产生的?

MM:这个想法来自于我们的房地产团队的研究，他们研究了我们拥有的大量房地产。他们发现大量的空间利用率很低——远低于50%的利用率。其中一些资产位于世界上最昂贵的市场。它提出了一个问题，我们是否适当地利用这些资产?我们发现，大多数经理和董事实际使用办公室的时间不到40%。他们不用的时候，门就锁上了，灯也灭了。

这个发现把你带到了哪里?

MM:我们不提供指定的座位或单独的办公室。这是一个关注选择的共享概念。我们在空间中创建了“社区”，这样需要彼此靠近的人就可以近在咫尺。我们还提供了各种各样的空间类型，这样你就不会整天坐在一个地方。有安静的房间用于电话会议或私人谈话。我们增加了两到四人会议室的数量，并仍然提供中型和大型会议室。我们提供“软座位”——在那里你可以快速喝杯咖啡，进行一次非正式的交谈。这里还有为来自其他地方的人准备的触摸空间。

智能工作模式在GSK取得成功，是因为我们将其与全面的变革管理计划一起推出。我们帮助人们了解他们的行为需要改变，新的空间才能有效。我们提供了框架，但礼仪和行为是由使用空间的人传达的。我们已经在欧洲、拉丁美洲、亚洲和北美交付了超过100万平方英尺的空间。

在您重新设计北美制药总部的过程中，您认为总部的使命发生了变化吗?

MM:我不确定任务是否变了，但功能变了。这更像是一个工作场所的方法，而不是位置的问题。这是关于你想要吸引和留住的关键人才。空间对你的形象有什么作用?这些问题超出了总部的范围。我们希望我们所有的员工都能感觉到他们能够做出贡献并得到支持。这种被连接、被启发和被重视的感觉应该渗透到整个投资组合中，而不仅仅是一个地方。

腾讯在中国总部和其他地点的房地产战略是什么?

马球陈:我们专注于如何体现腾讯的文化和传统，我们的文化DNA。我们一直为自己是一家以人为本的公司而自豪，我们在业内以重视员工福祉而闻名。我们提倡自由、开放、平等的工作环境，我们的设施需要表达这一点，并帮助实现这一目标。

这在建筑上是如何发挥作用的?

PC:办公室布局就是一个例子。很多亚洲公司在工作环境中都有等级制度。他们把资历等同于更好的工作空间，所以主管和经理们有更大的办公室。在腾讯，只有高级管理人员有私人办公室，而且面积相对较小。主管和团队领导和公司里的其他人拥有同样的办公空间。此外，我们仔细选择了桌子的分隔，降低了它们的高度，以鼓励交流。主要的窗户和朝南的区域主要用作员工的公共空间，而不是会议室或私人办公室。

腾讯的核心价值观是什么?它们如何反映在你的工作场所设计中?

PC:腾讯的员工必须正直，有强烈的道德准则，有激情，有创新精神，对新体验有好奇心。我们注重协作和团队精神;这与成为英雄无关。至于设计，有些品质比其他品质更容易表达和支持:例如协作、开放、诚信和创新。高级经理的办公室都有内部玻璃墙，这样人们可以更好地交流。一些科技公司给每个员工一个大隔间，但这不利于团队合作。它高估了个人空间，忽视了合作。为了促进创新，我们在广州的微信办公室设有开放的讨论区，并提供各种非正式的环境来促进创新。

腾讯如何管理其在全球的房地产资产?

PC:至于我们的海外办事处，我们主要是租用场地。腾讯的建筑和建设历史较短，目前无法支持中国以外的项目。此外，我们的海外业务在过去几年才开始迅速增长。当微信等产品开始在国外流行时，我们经历了一次突然的井喷式增长。因此，现在我们的建设项目以及行政、财务和人力资源等配套活动都在扩大，以满足需求。

你们海外发展的重点是什么?

PC:在一些地区，如美国和东南亚，我们推广像微信这样的成熟产品。微信在全球有6亿用户，其中1亿用户生活在中国以外。我们还在全球推广我们的游戏，以及我们在东南亚的IT业务。我们全球业务的另一个方面是海外投资和内容引进。在韩国、日本和美国，我们的投资团队与许多表现出色的当地公司合作，帮助他们在中国市场介绍他们的产品。我们在美国也有技术研发部门。

你们每个地区有多少人?

PC:这一直是我们房地产战略的主要挑战之一，因为我们在海外的员工还不多——美国办公室有100人，首尔办公室更少。这就是为什么我们在海外没有任何建设项目。这不是目前最经济的选择。谷歌、亚马逊和Facebook等公司在价值和规模上与我们相似，但在房地产和团队管理方面有非常不同的策略。

随着公司的成熟，您的房地产战略发生了怎样的变化?

PC:我们肯定在建造更多。在中国，大多数办公室都是租来的，但这也带来了很多不确定性。你能找到你需要的空间吗?你能得到长期租约吗?随着我们的发展，调动100人可能很容易，但调动1000人将真正影响我们的业务。在未来，我们需开云体育网上投注要建造自己的大楼，以确保我们的员工有一个舒适的工作场所，反映我们的价值观。