开发商如何重新定位房地产资产
作者:Ian Zapata, Sheryl Schulze
编者注:这个博客是我们的设计预测博客系列展望2022年及以后的未来。在这里，我们坐下来伊恩·萨帕塔和谢丽尔•舒尔茨他是Gensler 's的全球领导者开云体育全站登录平台入口物业重新定位及业主服务实务领域，讨论重新定位的前景。
你现在看到开云体育信誉了哪些你在2019年没有预料到的趋势?
伊恩:大流行压缩了时间表。我们之前已经看到的一些事情，比如对健康和生活质量的关注，比预期的要早得多。
谢丽尔:建筑将需要更加努力地留住和确保新租户。设施的规模和差异化，从基线到改变游戏规则，不断发展。基地建筑基础设施升级必须更多地成为故事中的叙述内容，才能成为一个吸引人的产品。
现在客户给你带来了什么挑战，你是如何解决的?
伊恩:建筑业主希望他们的房地产资产经得起未来考验，但要开云体育网上投注做到这一点，他们需要进行具有变革性的投资，而不仅仅是表面上的投资。因此，我们看到了对概念研究的需求，这些研究解决了建筑如何真正脱颖而出，以及它们如何在充满挑战的市场中发挥作用。
谢丽尔:在过去的18个月里，我们已经帮助我们的传统写字楼客户过渡到生命科学，住宅空间，以及混合使用。一些人正在投资工业。虽然预计写字楼市场将反弹，但更安全的选择是多样化的投资组合。
写字楼业主需要哪些特点来吸引和留住租户?
谢丽尔:从健康的角度来看，建筑需要更多的新鲜空气和室外空间。屋顶设施是不够的;我们在雕刻地板板和创作户外空间或露台在办公楼租户层和设施层。在可能的情况下，我们正在捕捉地面，引入绿色景观，减少硬景观。
此外，我们还提供高品质的空间支持建筑环境和附近社区的设施。租户正在寻找一个生态系统。租户不希望在自己的租赁范围内建造内部舒适空间，他们热衷于与其他租户共享空间，以支持社会、创新和协作计划。
从本质上讲，他们是在寻找业主提供酒店体验。你要“加入”一栋大楼，因为你可以充分享受高质量的健康和保健服务，食品和饮料，以及便利设施——精心策划和不断发展的设施是保持人们参与的必要条件。
伊恩:精明的开发商意识到，一个大型建筑本身可能是不够的，所以他们正在寻求创建整个地区。这是令人兴奋的，因为它为城市中被低估的部分提供了重新开发的机会。
这将如何改变整个设计过程?
谢丽尔:我们在每一次努力中都加入了研究和分析。我们的经济学家和员工分析师研究建筑所在的区域、该区域的潜力、心理特征和目标人口统计数据。然后，他们预测集体团队的最高和最佳用途。
我们还考虑了在规划方面支持生态系统演变所需的骨干——从有礼宾或潜在的操作员，到允许建筑环境灵活，并需要后台空间。随着租赁的发展，您正在创造他们可能会响应的机会和程序。
伊恩:打勾式的便利设施是一种过时的思维方式。房东们真的需要花很多时间考虑如何让一栋建筑与众不同、吸引人，同时又要灵活，以便将疫情后的工作场所教训纳入其中。
所有这些变化将如何影响工人?
伊恩:现在，呆在办公室里的令人信服的论点是，它真的适合你的工作生活方式——你不仅仅是去那里工作，而是去那里和其他人在一起，有机会社交和处理个人事务。
员工们现在正在用脚投票，所以办公楼甚至整个地区将不得不更加努力地让办公室的时间变得特别。如果说曾经有过一个以人为本的设计时代，那就是现在。
在未来五年内，您预计工作场所设计将面临哪些主要挑战?
谢丽尔:我们正在探索什么是杂交现在，它就在里面beta测试。一旦人们回到办公室，我们需要在18个月后再看一遍。在金融服务或创意公司等市场之间，这将是非常不同的。
伊恩:我们一直在告诉客户，他们应该为灵活性做计划。制定一个计划，并准备好改变它。将会有很多创新，其中一些是变革性的，但并不是所有的创新都有持久力。
您如何与客户一起应对这些趋势?开云体育信誉
伊恩:这些项目在中央商务区和城市中心重新定位开云体育sports这不仅关系到你在建筑内部所做的事情，也关系到你在外部的公共空间所发生的事情，以及你如何在两者之间的空间中建立能量和协同作用。谢丽尔称之为“城市街区俱乐部”，不同的业主开云体育sports有机会一起工作，创造一个目的地。
谢丽尔:十年前，设施位于大楼的不同区域。现在，我们将大多数设施集中到一个中心，在那里你可以点燃创造力，创新，以及建筑内人群之间的聚会。我们必须在一个中心内提供各种模式——从低头、安静的机会到互动的社交区域和公共合作。这一切都与选择、便利、技术和灵活性有关。
激活地平面以创建社区空间是另一个重要趋势，为大型租户提供专用入口的能力也是如此。零售空间的减少提供了这样做的机会。
可持续性问题如何影响您的实践?
谢丽尔:重新定位现有建筑对于实现气候目标至关重要。然而，要实现这一目标，需要监管和激励措施。在此期间，我们与客户合作，针对每个物业和集体投资组合做负责任的事情。许多客户已经建立或正在创建ESG计划来支持这一点。
伊恩:谈话内容因你所处位置的不同而不同。在监管更多的欧洲，市场对环境影响和投资的讨论非常了解。但如果你在世界上监管较低的地区，这种对话就更抽象了。我们的工作是让我们的开发商客户了解即将发生的事情，以及他们现在可以做些什么，为脱碳和气候变化做好准备。
你现在对哪些项目感到兴奋?
伊恩:AT&T探索区是一个非常成功的故事。这是一个古老的多栋建筑的市中心校园，有一个未被充分利用的公共广场。但它在大流行期间开放，并成为社区热点。它确实是激发了很多活动在整个地区。
从那以后，我们听到很多开发商希望在城市的其他地方复制这种模式。所以，疫情带来的一个很酷的想法是，一个办公室重新定位项目如何真正影响到不仅仅是一栋建筑。
谢丽尔:我们欧洲办事处的重新定位工作具有变革性，部分原因在于监管和激励措施。我们只是现在不能得到足够的，并利用我们在那里的工作来激励我们在欧洲以外的客户。
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