把C类办公室改造成一级住宅的好处
2021年6月14日|文/ Steven Paynter, Duanne Render
Avison Young的一份市场报告显示，疫情爆发时，卡尔加里市已经面临生存危机，由于油价暴跌，办公室空置率上升至24%。一年后，公司办公室空置率徘徊在32%左右，是2014年底特律宣布破产时的两倍。卡尔加里目前市场上有1200万平方英尺的空置办公空间。那么，应该如何处理这些空置的办公空间?像卡尔加里这样的城市又该如何应对不断上升的空置率?
甚至在大流行之前，向更现代、设施更丰富、更可持续的甲级写字楼的转变就已经发生了。随着租户选择更现代的建筑，老旧的办公楼现在空置着，这种情况不仅发生在卡尔加里。最初，在写字楼市场过剩的情况下，房东们的选择是对建筑进行翻新和改造，使其拥有焕然一新的舒适空间。但现在，在后大流行和混合工作经济时代，租户的优先事项发生了变化，许多人要求独特的办公体验，这在家里是无法复制的。而这在老化的C类写字楼库存中是无法容纳的。
许多加拿大城市在上世纪60年代末和70年代经历了一场建筑热潮，现在这些建筑都快报废了，需要大量投资才能使它们达到现代标准。从东海岸到西海岸，客户都面临着类似的挑战:为了让他们的旧建筑适应未来，他们需要让他们的建筑更节能，更有弹性，最终更有活力，以吸引和留住租户和人才。开云体育网上投注这意味着旧的B级和C级建筑可能不值得投资来满足当前的需求。
在当今不断发展的办公市场中，开发商和业主如何评估是将旧的、表现不佳的建筑升级为办公空间，还是将其转换为其他用途，以获得更好的投资回报?
开云体育全站登录平台入口Gensler帮助资产持有人评估表现不佳建筑的转换潜力的研究得到了卡尔加里房地产工作组的关注，我们合作开发了一个工具和成本模型，导致该市批准了2亿美元的初始投资用于市中心振兴计划，其中4500万美元用于现有办公空间转换为住宅、再开发或适应性再利用的激励措施。
卡尔加里经济发展局委托Gensler进行了一项研究，我们使用我们的通用记分卡来了解哪些表现不开云体育全站登录平台入口佳的建筑可以有效地从办公室转换为住宅。只要稍加调整，这个记分卡就可以在世界上任何地方使用，它评估了构成一座优秀住宅的所有因素——楼板的深度、天花板的高度、电梯的数量、社区环境、交通工具和停车场。
通过研究卡尔加里的28栋建筑，总计320万平方英尺，我们发现约30%(10-12栋)是可转换的候选建筑。如果这12套公寓全部被改造，将为大约4000人在市中心安家创造空间，另有2000套公寓待售。
在卡尔加里，这些建筑集中在城市的西部。我们认为这是一个积极的因素，因为如果许多建筑同时从办公室转变为住宅，它会对社区产生积极的下游影响。各种服务如雨后春笋般涌现，为居民提供支持，市议会突然有理由投资公园、图书馆和改善交通。如果这些建筑在地理上是分散的，那么在相对较短的时间内就不会有同样程度的影响。
糟糕的办公室造就良好的住宅那么，哪些建筑是办公转住宅的最佳选择呢?也许与直觉相反，我们发现办公楼(通常是C类建筑)越“糟糕”，就越适合改建为住宅。C级建筑通常有11英尺的地板高度——如果你把所有的管道和电缆都考虑在内，就会有8英尺或7英尺6英寸的净高。在写字楼里，这个高度现在几乎被认为低得令人窒息，给人一种阴郁、局促的感觉。通过拆除管道和天花板瓷砖，我们可以为住宅建造10英尺高的天花板，这比许多新建的住宅塔楼更宽敞，可以建造很多光线充足、感觉宽敞的公寓。
空位比活力在改造老建筑的挑战之外，还有这样做固有的风险。为了激励资产持有者，并在公共部门和私营部门之间建立共识，我们对其他采取了类似举措的城市进行了研究，并研究了这些城市的市议会为刺激变革所做的工作。
我们审查了税收优惠、信贷和其他城市可以利用的经济杠杆。我们还想找到其他成功进行了这种规模转型的地方。底特律和堪萨斯城是两个最突出的成功案例。
在底特律，利先生的酒店一直是变革的重要催化剂。在这座城市历史悠久的伍德沃德购物区，新装修的酒店将四栋建筑改造成一个统一的酒店锚，被认为有助于振兴社区;商店、咖啡馆和餐馆现在在酒店周围如雨后春笋般出现。
同样，堪萨斯城至少有二十几座表现不佳的市中心建筑，通过适应性再利用、再开发和重新定位，它们已经从耻辱中拯救出来。另外12座正在建设住宅或酒店，还有6到10座即将建成。
底特律和堪萨斯城都成功地重振了市中心，并通过集中开发少数集中地区，降低了空置率。通过提供更多样化的住宅、商业和娱乐组合，城市可以振兴市中心，并允许中央商务区蓬勃发展。
从可持续性的角度来看，适应性再利用也是有意义的。据统计，建筑业占全球碳排放的11%2030年建筑,适应性再利用可以减少80%的成本。考虑到这种巨大的影响，再利用我们的建筑会影响三重底线——人、地球和利润。
正如Gensler所说开云体育全站登录平台入口2021年通过设计采取气候行动报告在美国，通过翻新现有建筑和重新利用空间和材料，开发商可以减少与新材料相关的碳排放量，也可以减少进入垃圾填埋场的碎片和废物数量。根据美国环境保护署(U.S. Environmental Protection Agency)的说法，拆除而不是拆除建筑物可以节省90%的建筑材料。
适应性再利用也比建造新的更具成本效益。拆除和新建房屋的成本可以被规避，就像现在卡尔加里的情况一样，开发商经常可以获得市政奖励。
如今，卡尔加里面临着严峻的挑战——太多空置的办公大楼，不断侵蚀的税基，以及没有足够的人在市中心生活和工作。对于许多卡尔加里人来说，适应性再利用革命不会很快发生。
如有媒体查询，请发送电子邮件．
