的好处将C类办公室转换成一流的住宅
2021年6月14日|由史蒂文•该Duanne渲染
进入大流行,卡尔加里城市已经面临着生存危机,随着办公楼空置率上升到24%由于油价暴跌,据Avison年轻的市场报告。一年后,和公司办公室空置率徘徊在32%左右——底特律的城市的两倍于2014年宣布破产。卡尔加里现在拥有1200万平方英尺的市场上空缺的办公空间。应该如何处理所有空的办公空间,如何等城市卡尔加里解决空置率上升?
amenity-rich,转向更现代的和可持续的甲级办公楼发生了之前的大流行。老办公楼现在坐在空租户选择更多的现代建筑,而不仅仅是在卡尔加里。最初,地主的选择市场供过于求的办公空间与更新改造和重组建筑舒适空间。但是现在,流行后,混合经济工作,租户的重点已经发生了变化,许多办公室要求一个独特的经验,不能复制在家里。这不能适应办公室C类股票的衰老过程。
加拿大许多城市经历了建设热潮在60年代和70年代,这些建筑现在在生命的结束,需要重大投资将现代标准。从全国各地,客户正面临着类似的挑战:为了不会过时的老建筑,他们需要让他们的建筑更节能、更有弹性,最终更有活力来吸引和留住租户和人才。开云体育网上投注这意味着老B和C类建筑可能不值得投资将当前的需要。
在当今发展的写字楼市场,开发商和业主如何评估是否升级旧,性能不佳建筑办公空间或将其转化为其他用途,为了得到一个更好的投资回报率?
开云体育全站登录平台入口詹斯勒的研究帮助资产持有者评估转换的潜在表现不佳的卡尔加里建筑得到了关注房地产工作小组和我们合作开发一个工具和成本模型,导致城市市区批准2亿美元的初始投资振兴计划,与4500万美元的激励措施对现有办公空间的转换住宅,重建或适应性重用。
卡尔加里经济发展委托詹斯勒的研究中,我们使用普遍记分卡理解哪些表现不佳的建筑可以有效地将从办开云体育全站登录平台入口公室到住宅。计分卡,可以在世界任何地方进行微调,评估的所有因素,使良好的居住建筑——有多深地板板,天花板的高度,有多少电梯,社区环境,交通,停车。
在研究28建筑在卡尔加里,总面积达320万万平方英尺,我们发现约30%(10 - 12)是可行的候选转换。如果全部12个转换,这将为大约4000人创造空间开始打电话回家,市区与市场上一个额外的2000辆。
在卡尔加里,这些建筑都聚集在城市的西部。我们相信这是一个积极的因素,因为如果一个数量的建筑将同时从办公室到住宅,它创建一个积极的下游影响邻里。spring支持服务居民,它突然对市议会投资于有意义的公园,图书馆,和改善交通。如果建筑物是地理上分散的,不会有相同级别的影响在一个相对短的时间内。
坏办公室使好住宅所以office-to-residential转换的最佳候选人是什么建筑?也许相反,我们发现,“糟糕”办公大楼(通常是丙类建筑),住宅的更好的候选人的转换。丙类建筑通常有11英尺高度调节器- 8英尺或7英尺6英寸清楚一旦因素贯穿所有的管道和布线。在办公楼,现在认为几乎压迫地低,使悲观,拥挤的感觉。通过剔除导管和天花板,我们可以创建10英尺高的天花板住宅,这是比许多新建住宅塔楼,慷慨的允许大量的光和spacious-feeling公寓。
空置,活力超出了适应的挑战老建筑固有的风险在于这样的举动。为了鼓励资产持有者和建立共识和在公共和私营部门之间,我们进行了研究其他城市也有类似的举动,我们检查了这些城市的市议会做了刺激的变化。
我们回顾了税收优惠、信贷等经济杠杆,城市在他们的处置。我们也想找到其他地方,已经成功地进行这种规模的转换。两个突出的成功故事是底特律和堪萨斯城。
在底特律,利先生的酒店一直是一个重要的改变的催化剂。将四个建筑转变为一个统一的好客锚在这座城市的历史伍德沃德购物区,新装修的酒店,帮助复兴社区;商店、咖啡馆和餐馆已经出现在酒店。
同样,堪萨斯城至少有24个表现不佳的市中心建筑已经通过适应性重用免于耻辱,重建和重新定位。另一个打可靠地在进步成为住宅或酒店,6 - 10在地平线上。
底特律和堪萨斯城已经成功地恢复他们的商业区和空置率降低了集中重建几个集中的地区。通过提供更多元化的住宅、商业、和娱乐,城市可以振兴市中心和允许中央商业区的繁荣。
适应性重用也当从可持续发展角度看是有道理的。建设贡献11%,全球碳排放,根据2030年建筑,和适应性重用可以削减80%。鉴于这种巨大影响,重用我们的建筑影响三重底线——人们,地球,和利润。
詹斯勒的如上所述开云体育全站登录平台入口气候行动通过设计2021年的报告,通过改造现有建筑物和再利用空间和材料,开发人员可以减少与新材料相关的碳的数量,他们可以减少垃圾和废物进入垃圾填埋场。据美国环境保护署,解构主义而不是拆除建筑物的建筑可以节省90%的材料。
适应性重用也比建立新的更具成本效益。拆迁和新的建筑成本可以回避,如同现在这样在卡尔加里,开发者可以经常访问市政激励。
今天,卡尔加里面临着严峻的挑战——太多的空的办公大楼,一个侵蚀税基,并没有足够多的人生活和工作在市中心。对于许多卡尔加里市民,适应性重用革命不可能很快发生。
媒体调查、电子邮件。
