定义未来开云体育信誉搁浅资产和建筑改造的趋势

编者注:这个博客是我们的一部分设计预测博客系列，展望2023年及以后的未来。

建筑业主和开发商正面临着如何处理闲置资产的挑战:随着租户涌向更现代化、设施更丰富的物业，空置的B级和C级写字楼。虽然一些老建筑可以翻新以增加吸引力，但其他建筑可以重新想象并转化为一流的住宅建筑。

我们和Gensler’s坐了下来开云体育全站登录平台入口伊恩·萨帕塔而且谢丽尔•舒尔茨，重新定位和房东服务领导者;Darrel富布赖特、写字楼-开发商领导者;而且史蒂文这该他是Gensler多伦多办公室的工作室总监和设计弹性负责人，正在领导将办公楼改造为住宅公寓的工作，讨论建开云体育全站登录平台入口筑改造的下一步是什么。

我们已经听说了很多关于将表现不佳或“搁浅”的资产转换为其他用途的情况，例如住宅、工业或混合用途的建筑。是什么推动了这种趋势?

史蒂文:两年多来，我们一直在研究如何进行建筑转换的挑战。很多都是从我们的客户开始的。他们来找我们说，“告诉我们该怎么处理那些之前挣扎过的建筑，在新冠疫情后会更加挣扎。”当时是大流行的早期，也就是2020年4月。

在过去10年里，空置率一直在稳步攀升，自2019冠状病毒病以来，这一点变得更加明显，尤其是在B级和C级市场，这两个市场的类似租约都没有续签。我们看到很多这样的资产被收回——要么是通过建筑物被收回，要么是作为不良资产进行清算。这为新的投资者和开发者提供了机会。我们还与许多客户合作，使他们的投资多样化，从主要的写字楼转向更混合的投资组合——更多的住宅，更多的工业——不是因为这样会更有利可图，而是因为这样风险更小。你开始看到通过转换，或者通过一些大的参与者出售他们的资产并将资金再投资到不同类型的建筑中。

当你看空置率和城市的平均空置率时，它并不能说明全部情况。这就是为什么我们专注于较低级别的建筑，40-50年的老资产，需要更强的重新定位方法。

大流行也真正损害了市中心的企业、零售商、服务提供商和餐馆。它减少了税收收入，增加了无家可归和犯罪问题。把人带回来有助于解决这些问题。如果他们不是每周5天回到办公室，那么我们就需要有人住在那里，我们需要使市中心的用途多样化，使它们更有活力，24/7，充满活力。这就是为什么我们和卡尔加里市合作在2020年研究他们的市中心，这就是为什么我们现在直接与十几个美国城市合作，研究全市范围内的转换方法。

Darrel:让这些中心商业区回归的催化剂是让它们成为24小时城市，并重新组合这些社区。其中一种方法，而不是建造新的，是改造过时的资产，即办公大楼，通常是B级和c级。我们的挑战是如何在社区规模上做到这一点。

我们的许多客户都想建造新的建筑，但存在融资挑战。现在，由于利率、成本上升和通货膨胀，我们的客户在获得交易和资金方面遇到了困难。有很多经济逆风阻碍开发商从零开始开发项目。这本身就可能迫使一些客户考虑重新定位。

谢丽尔:在过去的一年里，我们一直在关注重新定位陷入困境的资产这个话题。这不是一个新趋势。每个人都在谈论它;然而，它还没有获得所需的牵引力。我们看到的一件事是更多的建筑转换。我们看到越来越少的建筑变成了办公室——每个人都倾向于更多的混合用途。我们的城开云体育sports市地区需要更多的多功能、体验式目的地。

我们大多数只从事办公领域的客户已经大大分散了他们的投资组合，并将继续这样做。我们所有的团队都能够在这些新领域进行交叉培训——无论是住宅微型公寓，还是将混合用途改造成单一用途的建筑。

“追求品质”和“追求体验”是如何在这一趋势中发挥作用的?

史蒂文:不仅C类建筑的租赁减少了，而且这类建筑的数量也增加了。这确实说明了“追求品质”人们正积极地搬离低层建筑，可能占用更少的空间，但在高层建筑中支付的费用更高。这是他们试图让人们回到办公室的直接结果。要说服一个人花一个小时的时间来一栋毫无新意的办公楼或空间是非常困难的。这种对质量的追求使得企业能够将员工带回市中心。为了吸引员工回来，办公室和办公楼必须值得通勤。公交附近的C级建筑还不错，但一旦通勤变得更加复杂，人们就不会来了。

Darrel:开发者正在寻找一些在市场中脱颖而出的东西，这样他们就可以更好地定位他们的项目。这就是追求质量的原因。追求质量是很多事情——它可以提供一个更有弹性或更灵活的建筑。“奔向体验”实际上是为了创造一种体验，让办公室成为一个至少和家里一样好的环境，甚至更好。

伊恩:这个想法经验的办公室- A级办公室，更精品店，更高级的体验-这回到了我们在设施方面所看到的，以及底层作为社区空间的重要性。理想情况下，如果你在城市环境中，它是向外的。开云体育sports建筑将不得不更加努力地创造人们所追求的体验。

为什么社区整合和用途的多样性对市中心的复兴如此重要?

Darrel:在某种程度上，它是在一楼，把它开放，并想办法把它的一部分还给社区，所以你不是在创造一个岛屿，而是成为一种资产。在大流行期间，许多建筑物空置，但无法转向新的用途。拥有这种内在的灵活性可以帮助加强建筑的长期价值，并帮助振兴我们的城市。我们如何建设多功能社区，使它们不仅仅是晚上死气沉沉的办公楼，而是为它们所服务的社区带来24小时生活的空间?

谢丽尔:为了让这些建筑在收入方面存活下来，他们需要激活所有这些其他组件。没有社区整合，我们的市中心就无法生存。零售，午餐场所，不能靠周二到周四的收入生存。我们将在一层看到更多的共享设施，这将激活许多未充分利用的零售空间，并吸引社区。

伊恩:这是如何让商业区变得可行的更大故事的一部分。传统的思维方式是“这是我的大楼”。现在，如果你在一个挣扎的次级市场，它不是一个甲级地区，你将不得不团结起来，与城市合作，使整个开发可行。这不仅仅是一个单一的建筑重新定位方法。我们考虑的是对整个城市或地区的更大影响。

Gensler如开云体育全站登录平台入口何帮助建筑转换，特别是从办公室到住宅的转换?

史蒂文:我们开发了一个创造性的过程确定转换项目在给定建筑物上的成功程度．我们已经建立了一个算法，它可以获取有关建筑物的任何信息——楼板、形状、位置等——它通过一系列分析，并给出一个分数，告诉我们该建筑是否适合住宅转换。这个办公室到住宅转换记分卡可以帮助我们的客户评估他们的物业，并获得最大的投资回报。