房地产向科学的重大转向

在我们面临一个世纪以来最严重的公共健康危机之际，生命科学行业已成为房地产业的巨大希望。当其他行业由于隔离和在家工作而放缓并受到影响时，科学设施仍在运行，甚至随着该行业继续寻求医学突破而在主要市场蓬勃发展。根据世邦魏理仕在美国，截至2020年第二季度，美国生命科学公司的风险资本投资为178亿美元，创下了任何一年的历史纪录。

其他行业的低迷使得许多建筑空置。另一方面，生命科学市场继续经历一些最低的空缺和最高的就业率。对于关键市场中的生命科学组织来说，仍然缺乏可用的研究空间。房地产有明显的机会向科学转型。

前所未有的是，非科学空间的可用性，加上对科学的前所未有的需求，正促使建筑业主和开发商考虑将现有的非实验室空间转换为可以支持研发活动的设施。

所面临的挑战

与更容易适应现有建筑限制的工作环境相比，科学项目差异很大。建筑环境必须直接响应科学需求，建筑系统的设计必须支持由此产生的性能要求。除了满足科学的不同需求外，这些建筑系统还必须设计成保护居住者的健康和安全，免受所使用的化学和生物材料的伤害。这使得自适应重用这些现有设施用于科学相关项目的过程变得复杂，可能成本高昂，并且需要有经验的设计、工程和施工专业人员来指导转换。

科学大楼有什么不同?

虽然没有一种万能的方法来满足每一个科学需求，但我们的目标是创建一个框架和策略，以响应未来租户的需求。开云体育网上投注要解决的关键挑战是将现有建筑的独特方面与该建筑可能容纳的科学设施和用户组织的独特规范结合起来——从基础生物学和化学到生物信息学和临床研究。

在已知终端用户的因地制宜的情况下，转换参数可以围绕用户的特定需求来制定，同时也要考虑到未来的适应性。开云体育网上投注另一方面，规范实验室场景提出了一个潜在的更高的挑战，需要与目标租户类型和最可能的科学使用集一致的测试适合迭代。

在这些情况下，对现有建筑进行详细的设施评估，结合对这些租户的需求和当地市场力量的深入了解，可以建立一个需求清单，增强或修改，以使设施支持新的功能。

具体的区别是什么?

在评估将建筑转换为科学功能时，有三个主要方面需要考虑，每个方面都有自己的复杂性:

• 代码合规:科学设施必须优先考虑居住者以及邻近社区的健康和安全。随着占用或使用的可能变化，建筑规范可能要求更改或升级出口系统和消防措施。
• 位置及分区:从办公室到研究或科学功能的转换是最常见和最直接的，但其他建筑类型，如高层办公楼，仓库，或零售空间可能需要额外的修改，包括新的或更高的公用顶层公寓，新的façade以更好的通风，或中间楼层的发电厂。
• 地方规划:除了改变用途外，屋顶和公用庭院的外部改造可能需要当地规划部门的额外批准。
• 场地及服务:大多数科学设施需要额外的装载码头和公用设施场空间来接收、存储、分发和处理危险物质。这个空间通常需要与正常办公用品的运输和接收分开，可能需要一个专门设计的存储区域来保护建筑物的居住者。
• 独立服务电梯:在科学建筑中，有一个单独的服务电梯来运送和移除有害物质是一个很好的做法。
• 有害物质:建筑规范规定了控制区内允许携带的有害物质的数量。许多低层、三层或四层的办公室和研究设施能够在不改变现有基础设施的情况下满足这些限制。然而，这些限制通常会随着建筑物的增高而降低，这可能会限制某些类型的研究。占用或使用分类的变化可能会允许更多功能的高层实验室，但也可能需要升级消防、电力和排气系统。
• 时间表:虽然重用通常可以加快施工进度，因为主要的建筑元素已经到位，但由于增强的基础设施系统和额外的结构升级所需时间，这些时间线可能比标准的重新定位更长。

• 列间距:一个理想的11英尺(3.3米)的实验室规划模块比办公室更大，这可能需要额外的创造力来避免尴尬的情况，如走廊中间的柱子或窗户中间的隔板。
• 地面和屋顶负荷:科学建筑的一个好规则是设计为每平方英尺100磅(5.0 kn/m)²)作为均匀的活荷载。因为办公楼结构系统通常设计为最低标准，这对于IBC是50 psf(2.4千牛/米)²)或80 PSF (3.8 kn/m²)迁往较高层，有时结构较坚固的仓库及工业楼宇更适合搬迁。
• 结构振动:科学设备需要受控的环境条件，某些设备，如电子显微镜，需要低水平的结构振动才能正常工作。虽然现有的混凝土板通常满足科学的性能标准，但上层可能需要其他解决方案来抑制振动。
• 层高:14英尺到16英尺(4.25 - 4.75米)的楼层高度对于科学建筑来说是很好的实践，改造现有建筑可能需要仔细协调暖通空调系统，以最大限度地提高天花板高度和自然光线。对较小楼层的结构进行适应性再利用是可能的，但可能会创建复杂的HVAC设计，以支持增加的新风和排风要求，并可能限制长期系统的灵活性。

• 通风系统:必要的通风量和类型将根据实验室使用类型和涉及的职业风险而有所不同。典型的生物和化学实验室要求所有的空气都被排出，而不是再循环，以满足安全和清洁的要求，这对加热和冷却基础设施提出了更高的要求。
• 主要电气服务:由于需要额外的通风系统和支持科学设备所需的功率密度，科学建筑有时需要的功率是典型办公楼的两倍以上。电力服务的升级可能需要城市或公用事业提供商的参与，这可能会增加成本并延长计划。
• 备用发电机:通常需要保护关键基础设施系统、正在进行的研究和敏感产品。如果需要一个新的发电机，它也可能会占用现场景观或停车位，并需要特别许可。
• 全电动建筑:许多司法管辖区正在采用“Reach”或“Stretch”建筑法规，以鼓励清洁空气和可再生能源举措。建筑物中天然气的减少和对电动汽车充电站需求的增加可能会进一步增加建筑物的整体电力需求。

通过更深入地了解建筑物的独特特征，开发商和业主可以利用这些现有资产，并投资于最适合市场的资产。但是适应性再利用项目的影响不仅仅是满足需求。由于在当今经济中，现有建筑的可用性可能会继续增加，这一战略可以满足对研究空间的爆炸性需求，同时也有助于振兴因大流行而空置的城市商业区。开云体育sports通过正确的设计决策，适应性再利用解决方案有可能推动一些最先进的科学建筑。

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