办公室到住宅的转换如何振兴旧金山市中心

开云体育全站登录平台入口Gensler开发了一种专有的建筑评级系统和成本模型评估空置办公楼的适应性再利用、改造和再开发的兼容性。到目前为止，Gen开云体育全站登录平台入口sler已经评估了超过1500万平方英尺的市中心办公空间遍布北美25个不同城市的300多座建筑．

随着办公楼空置率的增加，Gensler与开发商和城市规划者合作，开发了一种工具，可以快速审查现开云体育全站登录平台入口有的办公楼，并确定它们是否与多户转换兼容。该工具的多个标准包括场地环境、建筑形式、楼板、建筑围护结构和服务。我们可以快速评估资产，并快速得出关于建筑物从办公室转换为住宅的初始适用性的结论。开发该系统是为了与开发人员的项目形式或业务模型保持一致。

现有建筑中会增加建筑成本的元素被列为重点，但会增加租赁或销售价值的元素也被列为重点，比如平衡的单元比例和自然采光。

旧金山研究

在2022年夏天，Gensler在旧金山市中心开云体育全站登录平台入口选择了36座建筑，代表了一系列建筑风格和位置。我们分析了这些建筑，并找到了12个适合转换的候选建筑。有趣的是，这种建筑与可能候选建筑的比例与我们在不同城市的大多数研究一致。

市中心中街区案例研究

在我们的可行性分析中，市中心的一座备选楼盘得分很高，是一座1978年建成的中街区塔楼。(顺便说一句，这个时代的建筑似乎很适合改造。)该建筑的转换特点包括:中心核心，良好的楼层深度，带状窗户，对称的形式，以及几乎13英尺的楼层高度。单元通过比例合理的立柱网格和带状窗户进行有效布局，可以接收分隔，容纳一间、两间和三间卧室单元，以及一些带有额外齿穴的单元。

Façade改造有可能将外部引入，并为住宅建筑创造新的公共空间。建筑上的玻璃线也可以为单位创造私人阳台。对façade进行更大规模的改造，再加上拆除部分地板，可以为建筑居民开辟室外露台，让他们享受与室外、娱乐空间和花园的连接。

在一层，最近的大堂装修已经为社区提供了一个欢迎和方便的前廊，包括零售产品、邀请休息室设置和一个带有室外座位的公共庭院。独立的建筑入口可以为住宅和办公用户提供专用的大厅。

将建筑改造为住宅提供的不仅仅是居住场所。这些转变将在未来几年产生积极的下游影响，包括对食品杂货、医疗保健、服务和餐饮的需求增加。改造后的住宅建筑也将为剩余的办公建筑提供协同效益，以加强生活、工作、娱乐的平衡。有证据表明，在混合用途项目中，办公室与相邻的住宅在增加办公楼价值方面具有溢出效益。我们设想，一个多元化的市中心将在全市范围内创造这种价值。

用铅笔制定政策

将办公室改造为住宅是可以实现的，但这不是一个小任务。旧金山湾区的建筑面临着过高的建筑成本的挑战高昂的建设成本．加州，特别是旧金山，也有巨大的负担，住房项目的费用，包容性要求，还有加州环境质量法转化为大量金钱和时间的过程。

一栋建筑要想成功转换，对其进行的修改因建筑而异;然而，机械、管道、电气系统和垂直循环系统的升级是必要的。在某些情况下，转换可能会引发结构的抗震升级，甚至façade修改，这只会增加成本。清空大楼里的租户也可能是一个障碍。虽然从办公室到住宅的转换合乎逻辑，但对开发商来说并不总是如此。

在某些情况下，转换成本可能太高，但对于城市来说，不采取一些行动的成本可能太高。在未来几年，入住率下降和债务水平高的建筑可能无法再融资，最终将不得不减记或退还给银行。这让业主的选择越来越少。为了降低转化率，开发商可能需要政府补贴、税收减免和激励计划等额外援助。

这些转换激励措施也可能是帮助旧金山满足其重要的住房要素州法最后期限的唯一方法到2031年建设82000套新住房(年产1万台)。从历史上看，旧金山每年甚至还没有新建5000套住房。因此，我们需要每一种可能的选择来实现住房要素的目标。如果旧金山不符合州的住房要求，该市可能会失去州支持经济适用房和基础设施的资金，也会失去对当地分区的控制(又名“建筑商的补救措施”)。它还将减少每年分配给办公室发展的空间支持M．

如果卡尔加里可以，我们也可以....

我们与卡尔加里市合作为了分析这个问题，他们已经成功地鼓励了转换，并在城市中心的使用中创造了更多的平衡。卡尔加里市中心发展激励计划旨在协助大厦业主将空置的办公空间改作住宅用途。

卡尔加里市在实施办公室到住宅转换方面取得的部分成功，是该市在简化政策方面采取的行动(在短短30天内批准规划)，并为将办公室转换为住宅的开发商提供财政激励(约50美元/平方英尺)。

旧金山可以提供自己的激励计划，使转换对开发商更具吸引力。以下是一些可能性:

• 简化CEQA流程，将现有市中心建筑的办公转住宅重新定位，并鼓励开发商使用AB 2011/ 2022年经济适用房和高速公路法案


• 推迟/免除/减少办公室转住宅发展的影响费


• 推迟/豁免/减少现有办公大楼改建的休憩用地要求


• 寻找国家拨款提供财政激励，以帮助抵消昂贵的建筑改进，如抗震升级和façade改进。加州州长加文·纽森(Gavin Newsom)谈到了2022年夏天办公室到住宅转换的资金。在加拿大，这被称为经济灾难救济。旧金山也能这样做吗?


• 将办公室转换为住宅时可用的Prop M办公室分配货币化(未来办公楼开发商可以从住宅转换开发商那里购买的分配)开云体育网上投注


• 暂时放弃对转换的包含住房要求，尽管a最近的研究表明这本身是不够的


• 将联邦、州和市的永久性支持性住房专项资金重新分配给开发商进行改造项目


• 一旦办公需求/开发恢复，将办公室发展审批与住宅建设目标联系起来

旧金山的下一篇章

虽然大流行在许多方面给我们带来了挑战，但它也加速并激发了许多值得庆祝的令人兴奋的变化。在旧金山，这些积极的成果随处可见，比如景点及设施在金门公园的肯尼迪大道上。我们的缓慢街道成为步行或骑自行车的行人的安全通道，并为社区、活动和音乐创造了聚集空间。旧金山的绿地项目让我们的小企业蓬勃发展，扩大业务，同时也优先考虑行人而不是汽车。我们整个城市的社区都重新充满了活力，因为人们重新燃起了对当地小企业、餐馆和酒吧的承诺。让我们利用这一势头在市中心实施更彻底的改变。

旧金山市中心是个好地方。大流行可以成为催化剂，使它变得更好:成为一个充满活力、多样化和有弹性的地方。旧金山被认为是美国最进步的大城市之一，现在是时候思考、工作和行动，利用这一时刻来改造我们的市中心，同时帮助解决我们的住房和无家可归的问题。