实验室和科学:考虑自适应重用

实验室和生命科学行业正见证着房地产投资者的兴趣激增。但在将办公楼改造成实验室空间时，建筑业主应该注意:这个专业行业有自己独特的房地产考虑因素，这些因素会影响建筑物测量的评估和估值。

如果你在商业房地产行业工作，你无疑听说过实验室空间和一个加班加点以满足科学需求的行业。

与办公楼相比，实验室的要求有很大的不同细致周到的规划想要成功。虽然没有一刀切的方法，但Gensler的科学和办公大楼负责人指出，“关键的开云体育全站登录平台入口挑战是将现有建筑的独特方面与用户组织大楼可能容纳的科学设施的独特规格结合起来——从基础生物学和化学到生物信息学和临床研究。”

为特定租户转换建筑物是一个挑战——在不知道租户是谁的情况下转换建筑物则提出了另一组挑战，必须考虑到几种目标租户类型，所有这些都需要进行适合测试的迭代。这一点值得注意，因为未来实验室不再是独立的。开云体育网上投注就像今天的许多事物一样，未来实验室是一个混合体。开云体育网上投注“如果你在设计一个生命科学校园，实验室不会集中在那边的一栋楼里，”斯考特·拉蒂默说是G开云体育全站登录平台入口ensler全球卫生部门的领导者。“实验室无处不在，而且人们更加强调人际关系。”

办公楼和实验室科学大楼，虽然看起来很小，但可能会对建筑尺寸产生重大影响，并最终影响可出租空间与可用空间的比率，或R/U因子。在将办公楼改造为实验室时，影响R/U因素的一些方面包括:

• 增加服务电梯和装卸码头
• 中间楼层的通风和电气系统
• 危险物质控制区的大小和数量

此外，在建筑内部，规划团队应该考虑如何测量空间，谁将使用这些信息，以及需要这些测量的任何截止日期。这对于多租户场景或任何类型的混合用途建筑尤为重要。当地市场条件也将在选择测量方法方面发挥作用。特别是“火热”的生命科学市场或者地理本身可能是一个因素。

一群纽约专业人士进一步说明了对准确数据的需求，他们在2018年推出了NYC建筑生物研讨会围绕实验室和科学建筑的需求进行对话:

“由于纽约房地产社区对市场潜力缺乏了解和了解，供应短缺的问题进一步复杂化专门的基础设施生命科学公司的要求金融组件发展和租赁交易为生命科学公司服务。”

每一个表述(上图加粗字体)将在决策过程中使用面积测量。这些实验室科学空间类型的租赁是明显不同的从传统的商业租赁安排，特别是有关租户改善、危险材料、建筑服务、转租/转让和保证金/信用证的条款。

开云体育全站登录平台入口Gensler开发了一个矩阵，概述了生命科学建筑通常使用的四种测量方法，以及这些方法对毛额、可用性、可出租性和负载/损失因子的影响。我们将其与每种测量方法都适用的市场案例进行了配对。这些包括:

• REBNY
• 总出租面积
• “改良”BOMA或REBNY
• BOMA办公室或工业建筑标准

注意:在创建测量报告时，BOMA不识别“Modified BOMA”。如果它不遵循BOMA标准，那么就不能使用BOMA名称来描述它。

BOMA和REBNY标准是可以一致应用的已发布方法的例子。然而，实验室包含那些出版物中没有考虑到的独特类型的空间。因此，开发商倾向于“改进”的建筑测量方法，而这些方法在不同市场之间通常不一致。这导致了不同的衡量实践，这些实践是市场依赖的。实验室建筑的细微差别可能会在BOMA测量标准的未来迭代中得到解决和定义。开云体育网上投注因此，这些未来的出版物将有可能在房地产开云体育网上投注市场之间的测量中建立更多的一致性。

无论建筑是被转换为一个规格实验室还是为特定的租户，对建筑和不同的布局如何影响可出租区域提供有价值的信息，以支持房地产战略。与市场上的其他选择相比，租户寻求更好的价值，因此建筑业主或开发商必须提供有竞争力的方案。使用客观的第三方进行建筑测量研究，有助于所有相关人员使用相同的语言，减少歧义，并提高计算租金数字的透明度。