洛杉矶经济适用房创新路径设计

真正的洛杉矶，设计中嵌入了创新的微开发策略，其中一个50'x150 '的单户土地的卖方-所有者，由国家最近通过的SB 9立法授权，将其财产的大部分未使用的后部细分为两个这样的微地块。正如我们所设想的那样，这可能会吸引那些孩子即将上大学，可以用这笔钱来支付学费的房主，或者吸引那些已经是空巢老人的房主，他们正在寻求增加退休收入，不再需要独自增加院子的面积。或者，出于同样的原因，他们可能会决定为自己和/或成年子女开发较小的地块之一，将剩余的较大地块出售。

上述情景也创造了一个终生居住在同一个社区的途径，从而建立社区的稳定性。这对今天的大多数人来说是困难的，如果不是不可能的话，因为随着住房需求的变化，许多人经常被迫从一个地方搬到另一个地方，牺牲了社会纽带，以及随着房价的上涨而积累的财富。

洛杉矶的可建建筑面积似乎在减少。有没有办法利用那些传统上可能被视为发展障碍的小型或未充分利用的场地?

缺乏可用或负担得起的土地是洛杉矶住房生产的最大障碍。然而，对于开发人员和建筑师来说，机会确实存在，他们在商业计划和设计思维上足够敏捷和有创造力，可以利用大量的小地块。除了上面描述的小块土地微开发战略之外，我们还与另外两个组织合作，孵化住房计划，这些计划的驱动因素是首先考虑在哪里可以找到土地以及由谁控制土地。

第一个，另一个小项目，我们和大洛杉矶联合之路，并专注于在RD 1.5、R-3和R-4/C-2地块上建造租赁房屋。我们与一位数据科学家合作，他在整个洛杉矶县确定了数万个这样的地块(超过90英里!)，使用了一个过滤器，优先考虑现有土地利用率低和毗邻后巷的情况。

对于每个分区类别，我们开发了一个独特的多户类型，即“按权利”(没有必要的权利)。这意味着要遵守每个分区的每个房产允许的单元数量上限，但也限制了停车位的数量。为了达到联合劝导会的目标，即每个租户每月租金低于1000美元，并最大限度地提高每个场地的占用率，在其中两个原型中，我们开发了一种变通方法，将每个单元的大小增加到四间卧室，每一间卧室都可以由承租人合法转租，作为单独的可进入的客房。该计划的前提是，通过一次开发不是一个，而是几个地块，分批加工，该战略可以达到规模经济。

我们还在与另一位客户合作，他是一位以信仰为基础的开发商，代表了数百个拥有未充分利用的剩余土地的宗教机构，并有兴趣将这些土地开发成符合其使命和价值观的经济适用房。对于那些寻求更实惠的住房的人(土地通常是长期租赁的，减少了前期软成本带来的障碍)来说，这样的地块是一个双赢的提议，同时也为教会提供了急需的财政生命线，教会往往既缺钱又缺地。在加州全州范围内，有足够多的这种未被充分利用的房产，可以组成一个斯托克顿大小的城市!

我们希望在这片土地上实现的最令人兴奋的前景之一是建立一个社区土地信托(CLT)所有权模型-一种共有租户的所有权模型。教会自然会充当信托基金的管理人，它控制着房屋价值的升值，这样房主就有动力留下来，改善他们的社区，同时也能从投资中获得回报。(这与“开放”房地产市场的趋势形成鲜明对比，后者自然倾向于以牺牲社区的凝聚力和稳定性为代价，推动价格上涨，激励居民通过出售给通过士绅化寻求利润的外部投资者来获得短期回报。)

在可负担性的背景下，我们应该如何考虑共同生活的解决方案或多代人生活?

这个问题至少有两个方面。多年来，多代同堂一直是房地产经济的一个非正式组成部分，其中最著名的形式是将车库非法改造成“老奶奶公寓”。随着最近全州附属住宅单元(ADU)立法将这种做法合法化，它已经进入了人们的视野，在一定程度上，自其通过以来，许多附属建筑许可证已经被撤销，因为在同一时期创建了支持性住房单元!虽然这种做法极大地促进了经济适用房的供应，但还不足以解决住房短缺的全部问题。此外，它仍然被限制用作出租，拆除它作为创造新的所有权机会的一种手段。

我们为Fairplex试点的“成长之家”旨在通过将家庭的生命周期与其所占据的结构联系起来，以预测这一现象，因为前者的需求和性质会随着时间的推移而变化。实际上，这个项目建立在过剩产能的基础上，预期增长可能会超出刚开始生活的夫妇的当前需求和预算。房主可能会在以后(加上他们年迈的父母或成年子女)或更早的时候行使这一选择权，作为一种产生租金以协助抵押贷款的手段，或作为一种自力更生策略的一部分，为不断增长的家庭提供未来的资金。开云体育网上投注

具有讽刺意味的是，很少有人意识到，合住从一开始就是洛杉矶历史的一部分，以寄宿公寓的形式存在，其中许多曾经存在于市中心，供那些从未知地点乘火车来到这里的人临时住宿，通常按性别或收入分类。不幸的是，为了给新一代的发展腾出空间，大多数房屋都被拆除了。有趣的是，这种居住安排的规定仍然规定在分区代码中，但很少执行。寄宿公寓的精神在很多方面启发了我们在这两个项目中开发的原型开云体育sports城市雨篷以及联合慈善基金会的即时住房倡议(United Way Immediate Housing initiative)，尤其是在规范中客房条款的使用方面，该条款允许人们在租房子的房间(想想Airbnb)和自己的专属住宅单元之间，提供价格低廉的居住安排。

在这两种情况下，合住模式的关键，尤其是在设计方面，在于它对潜在租户的吸引力，既是由于它提供的社区感，也是由于它的负担能力。(洛杉矶女先知沃克在他的树屋的项目他完善了这一点。)在这方面，建筑师的挑战是创造一种好客和集体所有权的感觉，这不仅仅被视为对最小化私人空间的补偿，而是作为居住在那里的主要组成部分和优点，也许千禧一代对“共享经济”的偏好可以教会我们所有人。

另外一个较少被讨论、与设计关系不大、但对欣赏其优点至关重要的方面是，它是一种经过市场验证的解决公平问题的工具。它所提供的社群主义生活方式嵌入了一种能力，即为大小相似的房间提供分层的租金结构，使不同收入和不同背景的人不仅可以公平地生活，而且可以平等地生活在一起．这与公共政策强制推行的传统包容性住房模式形成了鲜明对比，在这种模式下，技术上存在公平，但租户实际上是分开居住的，否则就是自给自足的存在。