家庭的惰性
菲尔·埃索科夫著
在住宅房地产领域秉持长期思维。
一般来说，开发商、房东和(有时甚至)设计师花更多的时间考虑如何吸引租户，而不是如何留住他们。市场上的设施已经饱和，大多数租户很快就会厌倦，很少使用，只会被明年搬进来的租户同样迅速地遗忘。这不仅仅是为了便利设施:短期思维也渗透到个人住宅和整个住宅建筑的设计中，导致了一个高周转率成为常态的旋转木马行业。
这对任何人都没有好处。对于租客来说，搬家是昂贵、令人不安和耗时的。对于业主来说，高周转率是昂贵的，因为在租期之间需要进行维修和维护，更糟糕的是，如果一个单位没有立即补充房源，就会损失整整几个月的租金。租住一个房客一年应该是一种普遍的期望。这个目标应该保持三年或更长时间——这是一个可以带来重大经济利益的成就。我们如何设计使它成为一个有吸引力的选择?我们如何创造一种“家的惯性”，吸引人们真正休息?
部分答案可能在于我的配偶(同为建筑师)和我如何选定了我们住了30年的这栋楼。1979年，当我们抵达华盛顿特区时，我们的建筑是众多非凡的住宅之一，欢迎人们通过康涅狄格大道进入华盛顿市中心。在第一次接近这座具有历史意义的标志性住宅时，我告诉我的then-fiancé，“我们可以告诉我们的孙子们，我们是在那座建筑的屋顶上结婚的，在俯瞰石溪公园的亭子下面。”
到目前为止，一切顺利。建筑和屋顶花园吸引了我们。这座建筑满足了我们想要表达我们和谁住在一起的愿望。但这只是战斗的一半。如果没有优雅而实用的内部配置，这样的梦想是不可能实现的。如果你看着一个房间想，“嗯，这可以是一间书房，一间育儿室，一间个人健身房，一间书房，或一间备用卧室”——这是一个好迹象。我们的客户注重用户留存，他们坚持在整个建筑中设置一系列单元和房间类型。
你越是以牺牲其他选项为代价只为其中一种进行设计，你就越不可能随着租户的需求在一生中不断变化而留住他们。随着时间的推移，单个单元的功能是有限的，因此有时留住租户需要一系列单元，以便人们可以随着需求的变化在同一栋楼内重新安置。在我们的案例中，这种多样性和灵活性让一切都变得不同，因为我们能够扩展我们的单元，然后随着家庭的发展，最终将其与邻近的单元结合起来。
忽视宜居性，假设单位会频繁更换，这可能会成为一个自我实现的预言。如果一个房客一年内就会离开，为什么还要费心去确定一个单元的布置有多容易，以及它是否可以举办家庭聚会呢?有些设计师会说，“好吧，住在这里的人不是做饭的类型，”如果他们的厨房设备不足，以至于年轻的租户甚至没有空间学习如何做饭，他们是对的。
保留因素也应延伸到住宅设施的其他方面。声音隐私的普遍吸引力是强大的Greystar将其列为单曲最理想的单位设施在2019年的调查中。这也是业主能做的最便宜的投资之一。俗话说:“篱笆筑得好，邻居做得好。”好邻居让社区和城市更强大。这一选择只要求我们更倾向于长期思考而不是短期思考，并记住我们正在创造家园，而不是抽象的“单位”。的2017年NMHC/Kingsley租房者偏好报告同样，租房者对洗碗机或洗衣机/烘干机更感兴趣，而不是游泳池或健身中心。重要的是，超过四分之三的受访者如果没有前两者就不会租房。
小心那些不能改善建筑功能的个性化设计元素。租户可能认为他们想要单独的热水器，假设他们可以监控使用情况，然后战略性地调整以节省资金并减少对环境的影响。然而，个别加热器需要用户在反复重启加热过程时吸取过量的水。
另一方面，中央加热器可以保持水龙头上的热水，并在规模经济中限制净能源使用。中央热水器作为一项集体投资，实际上每年可以节约数千加仑的水，远远超过有责任心的租户自己所能做到的。就平方英尺而言，它们不需要租户花费任何成本，而单独的加热器则占用了衣柜的空间。随着时间的推移，由于维护优势，它们还可以节省资金，这可以转化为其他投资，获得更好的长期回报，比如更高质量的内部饰面材料，可以对表面进行清洁，而不是重新油漆，外部信封的组件具有更长的时间跨度，使业主每30年而不是每10年进行一次脚手架和翻新。
我们的社会可能是高度分散和快速变化的，但人们仍然普遍不喜欢每年都住在不同的地方。“快休闲”住宅设计有它的用途，特别是在快速发展的城市和流动人口，但它不应该成为一个行业标准。相反，我们都应该努力创造那种人们认为是避难所、根本无法想象离开的住所。
