如何创建一个充满活力、包容的新城市:弗吉尼亚州泰森斯的故事
2021年9月8日，托尼·奥科耶
多年来，我对弗吉尼亚州泰森斯的印象一直是，它感觉像是一个微型的联合国。作为一个长期的居民，我喜欢分享这个当地和移民社区的特殊融合，来自世界各地的人们在一个玻璃般的、国际化的环境中交融。白天有西装革履的专业人士走在街上，但到了深夜，酒吧、咖啡馆、水烟休息室和啤酒花园挤满了说多种语言的人。在这些人中，年龄范围非常大。你会看到有家庭的人，还有那些刚刚开始生活、拥有第一套公寓的人。
泰森斯达到了一种特殊的平衡:它有城市的高楼大厦、繁荣的夜生活和迷人的餐馆，但它足够小，让人感觉舒适的居住。这里的生活很轻松，有一种好奇心和乐观主义受到鼓励的感觉。努力工作固然重要，但绝不以牺牲尊重为代价。
正如我的一位同事所说，泰森斯有一种特殊形式的城市主义，一种其他任何地方都无法复制的城市主义。开云体育sports它具有不同寻常的多样性，超越了表面层面，以及一个包容性的建筑，为生活设置了一个舞台，可以以明显的泰森斯方式生活。这个故事是如何产生的，为世界各地的城市环境提供了丰富的教训。开云体育sports
建立在零售和工作场所的历史基础上
如果不提到泰森斯综合计划的作用，就不可能描述泰森斯的发展历程。这些天，我已经习惯了看到这样的文章:为什么弗吉尼亚州泰森斯是一个适合居住的地方“但就在十年前，当我第一次搬到这里时，这种演变还处于起步阶段。的泰森斯综合计划这项为期30年的计划旨在利用泰森斯即将建成的四个新地铁站的优势，将其“从一个边缘城市转变为费尔法克斯县真正的市中心”。开云体育sports
这座曾经的边缘城市有很多值得称赞的地方。泰森拥有数百万平方英尺的办公空间，包括博思艾伦(Booz Allen Hamilton)的总部，在企业界长期存在，每天吸引着相当一部分通勤者。同样，作为泰森斯画廊(Tysons Galleria)和泰森斯角中心(Tysons Corner Center)的所在地，泰森斯是一个著名的奢侈品零售目的地。这两个购物中心都是超级区域购物中心。但正如“全面计划”背后的梦想家所看到的那样，泰森斯蕴含着更大的潜力。他们推动了广泛的变化，包括调整高度和密度的规定，以及建立一个绿色网络，这最终将使建筑师和开发商都能释放潜力。
Boro:包容性混合用途设计的案例研究
我花了太多的时间在展示泰森斯这个新角色的开发上。其中之一是The Boro，我认为它是解释为什么包容性设计在这种情况下如此有影响力的核心。
拥有超过677个住宅单元，50万平方英尺的办公室和25万平方英尺的零售，Boro展示了混合用途如何使社区和城市以更欢迎的方式发展。在这里，零售空间的租户选择——比如旗舰全食超市(Whole Foods Market)和Showplace ICON剧院——是面向居民的，而不仅仅是办公室工作人员(后面会详细介绍)。而像毕马威这样的大公司，TEGNA和Hogan Lovells将Boro称为家，Bridge Bank和韩华(HanWha)等较小的租户也是如此。法律、金融和科技领域每天都有交集。这对租户来说更有活力，从建筑所有权的角度来看也更有弹性，因为如果市场条件发生变化，他们可以放心，自己的房地产是灵活的。
在the Boro的故事中，最有趣的章节之一是，它的顶层公寓在以创纪录的价格上市后，是如何人满为患的。令我们惊讶的是，相当多的居民原来是所谓的“空巢老人”——父母住在附近富裕的社区，在孩子搬出去后决定卖掉他们的房子，缩小规模。事实证明，泰森斯提供了附近市场无法比拟的地位，并提供了靠近华盛顿特区的适宜步行、方便的生活方式，但没有大城市的喧嚣。
看到这些代际社区的发展是一件神奇的事情。他们激励了所有参与其中的人，无论老少，并创造了一种罕见的邻里感。
自然是结缔组织
关于Boro的其他事情:一个独特的公园将开发连接在一起，并作为其锚点。这个分层的区域，作为户外活动的露天剧场，是Boro最常用的空间。像这样的新公园将城市肌理缝合在一起，提供了与韦斯帕小径(Ves开云体育sportsper Trail)和华盛顿与老道明小径(Washington & Old Dominion Trail)等自然出口的连接。并非所有泰森斯的居民都会步行上班，清晨去观鸟，但他们可以这样做，这对他们的生活质量有很大影响。
这种接地气的性格已经转化为多样化的办公室租户。泰森斯长期以来一直是吸引大公司的磁石，但它也接待了大量初创公司。詹斯勒开云体育全站登录平台入口的2021年城市脉搏调查揭晓在美国，69%可能搬家的人希望搬到一个更小、人口更少的地方。随着有才华的人搬到人口密度和拥堵程度较低的城市，雇主也会跟进。
在这一点上，开发办公室租赁的一个主要因素是泰森斯在费尔法克斯县海拔最高的地理位置。虽然城市景观在办公室的视野中占据重要位置，但它并不是主要的吸引力。毫无疑问，这就是地平线上的蓝岭山脉，前景中起伏的山丘上有郁郁葱葱的绿色树木。事实证明，从视觉上看到这样如画的场景，可以和一个奖杯级的办公室设计一样有价值。
重新思考锚定租户是创造宜居、充满活力的社区的关键
泰森斯的成功应该向世界各地的建筑师和开发商发出一个信号:我们需要重新考虑办公大楼的地面空间和舒适设施租户的选择。为了让地面层的空间真正服务于社区，而不仅仅是上面的租户，商业办公开发项目需要重新分配他们的平方英尺。实际上，这意味着用于零售的面积通常需要增加三倍。
泰森斯向我们展示的是，这些租户不一定是传统的零售业。它们可以是电影院。它们可以是办公室。它们可以是图书馆、杂货店，或者——正如The Boro所证明的那样——甚至是公园。这是关于了解社区的实际需求并填补这一空白。
建筑师应该在这个过程中发挥积极的作用，为零售设施提供超越标准商业咖啡馆的有形愿景。我们也可以提倡选择有晚上和夜间营业时间的租户。为了让一个社区拥有充满活力的24/7感觉，并避免许多商业区的晚上空置，让餐馆、零售店和休息室保持营业到很晚是至关重要的。
从一个历史性的挑战到另一个
2008年12月，《纽约时报》跑一篇题为“华盛顿之外的弗吉尼亚枢纽规划未来的城市中心”。开云体育网上投注开云体育sports当时，“弗吉尼亚关系”面临着令人不安的不对称。它是美国第12大就业中心，拥有11.5万名零售和办公室员工。但它只有1.7万居民，1700英亩的土地中有近一半被街道和停车场占据。从那时起，该地区的居住人口增长了近50%，达到2.5万人(预计到2045年，这一数字将翻一番)，地铁银色线(Metro Silver Line)的列车隆隆驶过，当地开发商将停车场换成了适合步行的街道零售，并优先考虑绿色空间运动员，郊游,或音乐爱好者．
你可能已经猜到了，这个主题次这篇文章的主要问题是，多年前启动的雄心勃勃的该地区计划能否经受住当时的经济危机。十多年后，作为泰森斯是北弗吉尼亚和都市区的经济驱动力，答案再清楚不过了。当我们从另一场危机中前进时，泰森斯继续规划未来，这一次为全球新兴城市树立了榜样。开云体育网上投注
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