有针对性地重新构想中央商务区

优越的办公空间和“甜甜圈效应”。

要回答这个问题，我们必须首先了解美国写字楼市场正在以不同的方式影响不同的建筑类别。尽管仍有写字楼空置，但投资者仍然看到了美国许多城市甲级写字楼的吸引力，尤其是在所谓的“性感六大”市场，即洛杉矶、旧金山、西雅图、波士顿、纽约和华盛顿特区迄今为止最大的大流行后交易．

然而，B类和C类资产正在苦苦挣扎。在旧金山，有空缺最高超过21%在2022年第一季度，旧库存的情况比新建筑的情况更糟。在纽约市，市中心第20街和第60街之间的写字楼的空置率远远高于甲级写字楼。纽约的写字楼销售明显反弹乍一看可能令人鼓舞，只有2021年第二季度的销量比2019年低了7个百分点该市2021年第二季度的收入是第一季度的三倍。但绝大多数此类交易涉及的是A类“战利品级”建筑，而B类和C类资产则被晾在一旁。

此外，不只是投资者在避免低级别库存。以前占用B级和c级库存的租户将首先使用虚拟设备，或者迁移到其他地方。这就是经济学家所说的“甜甜圈效应”当人们从密集的cbd搬到低密度的城市或郊区时，就会发生这种情况。开云体育sports在2021年第四季度，郊区办公室占了近开云体育sports1000万平方英尺的吸收量而中央商务区的办公室则出现了负面变动。

这一切都是说，我们正处于一个迷人的范式的边缘，在这个范式中，奖杯空间仍然被高度重视，或者在某些情况下，还有更好的而老化的办公室库存仍未得到充分利用。

我们如何处理未充分利用的B类和C类办公空间?

从一级市场到二级城市，对最负盛名的写字楼的需求不太可能减弱，主要由科技公司推动．但对于B类和C类资产，业主应该考虑一下办公室到住宅的转换。

开云体育全站登录平台入口Gensler的Steven Paynter和Duanne Render最近讨论了他们的计划转换阿尔伯塔省卡尔加里的C级办公楼。即使在疫情爆发之前，加拿大这个中等市场的空置率也高达24%，Avison Young报道．在开发一个“记分卡”来评估转换的可行性——包括形式、楼板和周围环境等变量——Gensler的团队确定了开始市中心振兴工作的办公资产。开云体育全站登录平台入口

就住宅市场而言，所有收入阶层对更多住宅的需求都在不断增长，这为重新定位提供了财务方面的理由。开云体育全站登录平台入口Gensler已经完成了这项工作分析转换成熟的属性．在探索华盛顿特区的市中心走廊时，我们根据原型对办公室进行了分类，然后评估每个原型如何支持façade和核心修改策略。即使在华盛顿的K街，也有很多这种转变的机会。

进行这种类型的转换并不简单，也没有一刀切的方法。我们可能首先从设计的角度看问题，但我们也知道转换取决于社会和金融现实。许多房东都在空置房屋，因为他们不想把租户锁定在更低的租金水平上，从而导致更低的上限率。我们也知道，转换成本很高——因此，不仅住宅转换可能会产生豪华单位，而且投机建筑也会对快速吸收产生溢价。

打破关于城市如何分配空间的先入为主的观念。

市中心通常是历史悠久的城市中心，我们希望他们回到过去的繁忙活动。要做到这一点，我们必须把握城市居民的需求，并从这些发现中更好地了解我们的城市社区应该是什么样子。并不是每一处房产实际上都适合转换，但我们有工具来确定最佳的候选者，以及我们对成功转换所需的市场条件的自信理解。

从办公室到住宅的转换可以解决微观问题，如建筑物所有者的财务状况，但也可以解决宏观问题，如负担能力，安全性，以及许多城市核心办公空间同质化的问题。开云体育sports这些项目不仅仅是对不方便资产的权宜之计;它们是关于我们如何帮助解决我们城市最紧迫的挑战。